Belediyenin yapmadığı veya geciktirdiği bölgelerde arsa sahiplerinin kendi talebiyle yürüttüğü Özel İmar Uygulaması nedir? 3194 sayılı İmar Kanunu 18. madde özel parselasyon şartları rehberi.
Belediyelerin bütçe veya teknik personel yetersizliği nedeniyle geciktirdiği imar parselasyonu alanlarında, mülk sahiplerinin kendi imkanlarıyla tescilli harita mühendislerine hazırlattığı parselasyon sürecine Özel İmar Uygulaması (Özel 18. Madde Uygulaması) adı verilir. Ham kadastro parsellerini inşaata hazır müstakil imar parsellerine dönüştüren bu süreci tüm detaylarıyla derledik.
1. Özel İmar Uygulaması ile Resmi İmar Uygulaması Arasındaki Fark Nedir?
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca parselasyon işlemini yürütmek kural olarak belediyelerin ve il özel idarelerinin görevidir. Ancak kanun, taşınmaz sahiplerinin bir araya gelerek kendi parselleri için bu süreci finanse etmesine ve hazırlatmasına izin vermektedir:
- Resmi Uygulama: Belediye tüm masrafları karşılar veya ihale eder; süreç belediyenin yıllık çalışma programına ve bütçesine bağlıdır (yıllarca sürebilir).
- Özel Uygulama: Düzenleme sahasındaki mülk sahipleri bir araya gelir, masrafları üstlenir ve TMMOB tescilli bir serbest harita mühendisliği bürosu (SHKM) ile sözleşme imzalayarak dosyayı 1-2 ay içinde tamamlayıp belediye encümenine sunar.
2. Özel İmar Uygulaması Şartları Nelerdir?
Özel parselasyon yapılabilmesi için mevzuatta belirlenen zorunlu kriterler:
- Yürürlükte 1/1000 Uygulama İmar Planı Bulunması: Bölgede onaylı bir uygulama imar planı yoksa parselasyon yapılamaz.
- Düzenleme Sınırının Belirlenmesi: Belediye Encümeni tarafından "İmar Düzenleme Sahası Sınırı" kararı alınmalıdır.
- Mülk Sahibi Muvafakati: Düzenleme alanındaki hissedarların ve maliklerin çoğunluk rızası veya noter vekaletnameleri temin edilmelidir.
- DOP Kesintisi: Mevzuat gereği kamu hizmet alanları için azami %45'e kadar Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi uygulanır.
3. Özel İmar Dosyasında Hazırlanan Evraklar
| Belge / Cetvel | Açıklama |
|---|---|
| DOP Hesabı Cetveli | Düzenleme sahasına giren toplam kadastro alanı ile imar adaları arasındaki dengeyi ve DOP oranını gösteren cetvel. |
| Tahsis Cetveli | Her bir kadastro malikine hangi imar adasından, kaç metrekare müstakil veya hisseli parsel verildiğini gösteren dağıtım cetveli. |
| Parselasyon Planı Paftaları | Netcad ortamında ITRF-96 koordinatlı yeni imar parsellerinin çizimi. |
4. Süreç Nasıl İlerler ve Ne Kadar Sürer?
Harita mühendisi tarafından hazırlanan özel imar dosyası önce Belediye Encümeni'ne sunulur. Encümen onayından sonra 1 ay süreyle belediye ilan tahtasında askıya çıkarılır. İtiraz olmaması halinde Kadastro Müdürlüğü teknik kontrolünden geçer ve Tapu Müdürlüğü'nde yeni imar çaplı tapular tescil edilir. Özel uygulamalar ortalama 3 ila 6 ay içinde sonuçlandırılır.
Kendi Parselinizin İmar Durumunu Biliyor Musunuz?
Türkiye genelinde dilediğiniz il, ilçe, ada ve parsel numarasını girerek tahmini inşaat hakkınızı, TAKS, KAKS ve kadastro sınırlarını harita üzerinde inceleyin.
Bu makalede ve platformumuz genelinde sunulan tüm teknik açıklamalar, mevzuat yorumları ve analizler yalnızca tarafsız, nesnel ve genel bilgilendirme mahiyetindedir. İçeriklerimiz hiçbir koşulda hukuki danışmanlık, avukatlık faaliyeti, dava vekilliği veya 3194 sayılı İmar Kanunu Md. 22 gereğince resmi imar durum belgesi (imar çapı) niteliği taşımaz. İdari başvurular ve uyuşmazlık süreçleriniz için yetkili belediyelere, kadastro müdürlüklerine ve ruhsatlı harita/hukuk uzmanlarına başvurunuz.
