Hisseli arsa ve tarlalarda ifraz (ayırma) şartları, asgari parsel büyüklükleri, rızai taksim sözleşmesi noter süreci ve ortaklığın giderilmesi davası rehberi.
Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren tapu türüdür. Hisseli tapuda en büyük yanılgı, hisse sahiplerinin arazinin belirli bir bölgesini (örneğin "kuzey köşesi benim") sahiplenmeleridir. Hukuken her bir hissedar parselin her bir metrekaresinde hissesi oranında ortaktır. Bu durum yapılaşma izni, satış ve kullanım hakkı konularında sıkça anlaşmazlıklara yol açar.
Hisseli Tapuda İfraz (Parsel Ayırma) Nasıl Yapılır?Hisseli bir taşınmazın ayrı ayrı müstakil parsellere bölünebilmesi (ifraz) için aşağıdaki yasal şartların tamamının sağlanması gerekir:
- Tüm Hissedarların Oybirliği: Hissedarlardan tek bir kişinin dahi rıza göstermemesi durumunda idari yoldan ifraz yapılamaz.
- İmar Planı Asgari Parsel Büyüklüğü: İmar planında belirlenen minimum parsel büyüklüğü (örneğin 500 m²) sağlanmalıdır. 1000 m² arsa ikiye bölündüğünde her parsel en az 500 m² olmalıdır.
- Yola Cephe Şartı: İfraz sonucu oluşacak her yeni parselin en az bir imar yoluna veya kadastral yola cephesinin bulunması zorunludur. Kör parsel oluşturulamaz.
- Tarımsal Arazilerde 5403 Sayılı Kanun Sınırı: Tarım arazilerinde Tarım ve Orman Bakanlığı asgari tarımsal arazi büyüklüğü altında (genellikle kuru tarımda 20 dönüm, dikili tarımda 5 dönüm) ifraza kesinlikle izin vermez.
Taşınmazın fiziken ifrazı mümkün değilse, hissedarlar kendi aralarında arazinin hangi bölümünü kimin kullanacağını belirten bir Fiili Kullanım ve Rızai Taksim Sözleşmesi akdedebilirler. Bu sözleşmenin noterde düzenlenmesi ve tüm hissedarların imzasını taşıması ispat kolaylığı açısından şarttır.
Hissedarlar Anlaşamazsa: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)Hissedarlar parselin kullanımı veya bölünmesi konusunda uzlaşamazlarsa, her bir hissedar Sulh Hukuk Mahkemesinde İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası açabilir. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksiminin (bölünmesinin) mümkün olup olmadığını araştırır. Mümkün değilse taşınmaz icra yoluyla açık artırmada satılarak bedeli hisseleri oranında paylaştırılır.
81 İlde İfraz ve Tevhit Uygunluk Analiziimaruygulamasi.com platformu ile parselinizin imar planı notlarındaki minimum ifraz şartlarını, cephe ve derinlik parametrelerini 81 il genelinde saniyeler içinde analiz edebilirsiniz.
Kendi Parselinizin İmar Durumunu Biliyor Musunuz?
Türkiye genelinde dilediğiniz il, ilçe, ada ve parsel numarasını girerek tahmini inşaat hakkınızı, TAKS, KAKS ve kadastro sınırlarını harita üzerinde inceleyin.
Bu makalede ve platformumuz genelinde sunulan tüm teknik açıklamalar, mevzuat yorumları ve analizler yalnızca tarafsız, nesnel ve genel bilgilendirme mahiyetindedir. İçeriklerimiz hiçbir koşulda hukuki danışmanlık, avukatlık faaliyeti, dava vekilliği veya 3194 sayılı İmar Kanunu Md. 22 gereğince resmi imar durum belgesi (imar çapı) niteliği taşımaz. İdari başvurular ve uyuşmazlık süreçleriniz için yetkili belediyelere, kadastro müdürlüklerine ve ruhsatlı harita/hukuk uzmanlarına başvurunuz.
